Na compra e venda de imóveis, algumas questões precisam ser observadas e para isso, deve-se procurar um advogado especializado em Direito Imobiliário e/ou procurar uma imobiliária de boa reputação e que seja devidamente credenciada pelo Creci, bem como o corretor de imóveis.
Primeiramente, o comprador deve considerar a localização do imóvel e a sua proximidade de escolas, padarias, supermercados, farmácias e ainda, visitar o local do imóvel em vários horários, para constatar a segurança e a existência de barulhos em vias e estabelecimentos comerciais, a fim de evitar futuros transtornos.
Interessante, pesquisar se o imóvel encontra-se em local onde ocorrem alagamentos ou em solo contaminado.
É bem verdade que um aspecto motivador de muitos problemas e deve ser observado com muita atenção é o estado em que se encontra o imóvel. Não importa se é novo ou usado. Se novo, verificar a qualidade dos materiais empregados e uma dica, é visitar outros empreendimentos da construtora.
Mas, impende, além disso, frisar que um engenheiro será importante aliado. O engenheiro fará uma vistoria no imóvel e constatará se está em boas condições ou se deverá passar por reformas. E até mesmo, se há problemas estruturais.
Não se pode esquecer da cláusula, no contrato de compra e venda, onde se afirma que comprador vistoriou o imóvel e aceita-o no estado em que se encontra.
O comprador não pode esquecer de exigir da imobiliária ou se estiver negociando diretamente com o vendedor, as certidões negativas e a matrícula do imóvel.
A fim de conceder segurança ao negócio, deve-se ter conhecimento de eventuais dívidas do vendedor e para tanto, necessário se faz a obtenção das certidões negativas da Justiça do Trabalho, Justiça Estadual (civil e criminal), Justiça Federal, Cartório de Protestos e Receita Federal.
Outra questão importante, consiste na obtenção das certidões negativas referentes ao imóvel, ora sejam, de IPTU, condomínio, de desapropriação e tombamento, conforme a situação e localidade do imóvel.
Ainda sobre o imóvel, uma certidão negativa, de importância, é chamada de Foro e laudêmio, contudo, somente para imóveis localizados no litoral, imposto a ser pago junto à Secretaria do Patrimônio da União, local onde se requer a certidão negativa, portanto, Secretaria do Patrimônio da União.
Uma questão de relevância e que devemos ter especial atenção, versa sobre a dispensa das certidões negativas, pois algumas pessoas entendem que, desde 2015, as certidões negativas não são mais necessárias, uma vez que a Lei 13.097/2015, a qual alterou a “Lei da Documentação Imobiliária” (Lei 7.433/85), destaca a importância da concentração dos atos na matrícula imobiliária – todos os atos que impliquem vulnerabilidade ou fraude devem ser registrados na matrícula, ou seja, em poucas palavras, se não estiver na matrícula, por exemplo, não atinge o comprador de boa-fé.
Porém, analisando a lei, verificamos que o Cartório pode dispensar as certidões para efetivar a transação imobiliária, contudo, o comprador, não, em nenhuma hipótese, pois esses documentos são a segurança do comprador que não haverá problemas futuros que atingirão sua propriedade.
Pertinente à “certidão de nascimento do imóvel, a matrícula é a comprovação da propriedade, sendo fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária onde o imóvel está situado, ou seja, na região.
Na matrícula do imóvel constam as especificações, antigos proprietários e atual proprietário, contudo, também, constam eventuais financiamentos e suas quitações, hipotecas, penhoras, usufruto, doação, cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade, se o imóvel está indisponível judicialmente, averbação de contrato de locação, dentre outros.
Passando pelas fases anteriores, e assim, após a assinatura do contrato particular de compromisso de compra e venda, no qual estabeleceu-se as tratativas, as negociações sobre o preço, modo de pagamento, posse do comprador no imóvel, etc, o corretor de imóveis, vendedor e comprador deverão comparecer ao cartório de notas, em qualquer localidade, portanto, de preferência das partes ou até mesmo do corretor de imóveis ou do advogado imobiliário e lavrar a Escritura Pública. A escritura nada mais é que o contrato definitivo.
A escritura consolida a vontade dos contratantes perante à sociedade e somente será obrigatória quando o imóvel possuir valor superior a trinta salários mínimos.
As partes concretizarão o registro, no cartório de registro de imóveis da circunscrição, ou seja, da região em que o imóvel está matriculado, transferindo-se a propriedade, indicando, assim, o novo proprietário.
O custo da lavratura da escritura pública e do registro será variável, uma vez que os cartórios possuem uma tabela para as custas e emolumentos.
As custas, emolumentos e contribuições cobrados pela prática de atos notariais e do registro de imóveis são fixados por Lei Estadual, portanto, variará de Estado para Estado.
E, por fim, o comprador deverá pagar o ITBI – Imposto sob Transmissão Imobiliária. Esse é um imposto municipal e que sofre variação da alíquota a depender do município.
Nos últimos meses, foram publicadas decisões judiciais sobre o ITBI, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que trarão mudanças no registro de compra dos imóveis.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário e coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas.
