A competição entre as incorporadoras/construtoras é acirrada e a cada lançamento, para atrair os compradores, oferecem lazer diferenciado, com quadra de beach-tênis, piscinas, academia completa, ponto de abastecimento de carro elétrico, dentre outras novidades.
Em alguns empreendimentos, os compradores são agraciados com armários de quartos, cozinha e de banheiros, mas, em outros, incorporadoras/construtoras brindam os compradores com veículos e viagens.
Em nossa cidade, um empreendimento de alto padrão, oferece, na compra da unidade, título de um dos clubes mais tradicionais de Campinas.
Contudo, nem tudo são flores. Infelizmente, o atraso na entrega do empreendimento é corriqueiro e a vendedora faz várias alegações para justificar o atraso, todavia, o Poder Judiciário entende que as argumentações são infundadas.
Por exemplo, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo firmou entendimento, por intermédio da Súmula 161, que:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram ‘res inter alios acta’ em relação ao compromissário adquirente“.
Portanto, as incorporadoras/construtoras devem prever os problemas que podem enfrentar e fixar um prazo real para a conclusão da obra e não ilusório, somente para atrair adquirentes.
Não podemos deixar de mencionar que a legislação prevê um prazo de tolerância de 180 dias.
As controvérsias quanto ao desfazimento do negócio diminuíram, tanto por culpa da vendedora quanto pela culpa do adquirente, com o advento da chamada Lei do Distrato (13.786/2018), que alterou a Lei 4591/64 (incorporações imobiliárias) e dispõe sobre a resolução do contrato de aquisição de unidades imobiliárias.
No tocante à devolução dos valores pagos pelo adquirente, por culpa da vendedora, deve ser integral e será observado o prazo de 60 dias corridos e contados da resolução do contrato, devidamente corrigida.
Ademais, o adquirente tem direito em receber a multa estipulada no contrato.
Entretanto, algumas vendedoras criam cláusulas contratuais que prejudicam os compradores e são nulas, pois contrariam a legislação vigente e o adquirente não possui outra alternativa a não ser socorrer-se do Poder Judiciário.
E sobre os danos morais?
As decisões dos Tribunais são diversas, contudo, deve-se analisar cada caso, pois muitos atrasos ultrapassam o mero aborrecimento contratual, uma vez que frusta a expectativa dos adquirentes, pertinente ao tempo de espera ser muito superior ao prometido pela incorporadora/construtora.
Por conseguinte, ultrapassado o limite do mero dissabor, o que causa ansiedade, intranquilidade, sentimentos aptos a gerar abalo emocional, cabível assim, os danos morais.
No próximo artigo, discorrerei sobre o atraso na entrega da unidade e a indenização por lucros cessantes e danos materiais.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
