Os responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais em imóveis alugados é tema de muitos questionamentos na relação locatícia.
Entender quem é o responsável pelo pagamento das taxas é fundamental para garantir que locador e locatário não estabelecerão conflitos futuros.
A conhecida Lei do Inquilinato (8.245/1991) determina quais são as responsabilidades financeiras de cada um dos envolvidos no contrato de locação.
Nos artigos 22 e 23 estão elencadas as obrigações do locador e do inquilino, num fácil entendimento para ambos.
Dentre as responsabilidades do locador, enumero algumas:
1) Entregar o imóvel ao locatário em condições habitáveis ao uso a que se destina;
2) Responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação;
3) Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
Já o inquilino, possui a obrigação de:
1) Utilizar o imóvel de acordo com a natureza a que se destina. Ou seja, ele não poderá utilizar um apartamento para fins comerciais se o mesmo possui a natureza residencial;
2) Devolver o imóvel, ao final da locação, nas mesmas condições que o recebeu;
3) Realizar a imediata reparação de danos causados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
Contudo, a Lei do Inquilinato, no parágrafo único, dos arts. 22 e 23, determina a obrigação quanto às despesas das taxas condominiais.
No que pertine ao locador, este é responsável pelos pagamentos de:
1) Impostos e taxas referentes a seguros – O proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento do IPTU e seguros contra roubo ou incêndio, por exemplo.
2) Despesas de benfeitorias realizadas no edifício – Nestas, estão as reformas que forem realizadas na estrutura do prédio. Dentre elas, podemos citar as pinturas de fachada, troca da caixa d’água ou reformas no telhado e a instalação de equipamentos de segurança.
3) Indenizações trabalhistas e previdenciárias anteriores à locação – O dono do apartamento também possui a obrigação de arcar com as despesas de indenizações trabalhistas e previdenciárias de dispensa de empregados, ocorrida antes da data de início de locação.
Além do pagamento mensal do aluguel, a Lei 8.245/91 estabelece que o inquilino é o responsável pelas taxas ordinárias do condomínio, por exemplo, as seguintes:
1) Taxa condominial mensal – Durante o período de locação, o locatário é quem deve pagar o boleto mensal da taxa condominial;
2) Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas comuns – O inquilino também possui a responsabilidade de arcar com as despesas das áreas comuns do prédio, normalmente incluídas no boleto mensal;
3) Manutenção e pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum – Enquanto o locador residir no edifício, ele também é o responsável pela manutenção dos equipamentos instalados na área comum, além de pequenos reparos nas dependências.
Dívidas Condominiais
Nos casos de dívidas condominiais em atraso, quem responde pela despesa é sempre o proprietário do imóvel. Vale lembrar que, nesses casos, o locador poderá ingressar com uma ação de regresso para reaver os valores pagos.
Sobre o pagamento do IPTU, o inquilino também poderá ficar responsável pelo encargo, desde que exista essa determinação no contrato de locação do imóvel. Entretanto, vale lembrar que, perante o condomínio, o responsável legal é quem responde diretamente pelas taxas a serem quitadas.
No contexto da Lei de Locação, pode o condômino proprietário, transferir as despesas ordinárias para o locatário, desde que as estabeleça no contrato de locação. Entretanto, a responsabilidade pelas despesas condominiais será sempre do dono do imóvel, pouco importando quem esteja na posse da unidade condominial.
Por este motivo, é fundamental que o contrato locatício estabeleça claramente quem possui qual responsabilidade de pagamento com relação às taxas condominiais e demais despesas do imóvel, evitando-se, assim, problemas futuros.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
