As pessoas que moram nessa microssociedade chamada condomínio ouvem falar em assembleias o tempo todo. É corriqueiro. Mas, existe diferença entre a assembleia ordinária e a assembleia extraordinária, pois o propósito de uma e outra é distinto.
Primeiramente, para que serve uma assembleia?
Simplesmente para facilitar a comunicação entre os condôminos e a tomada de decisões, ou seja, é uma reunião que participam os condôminos para escolher as pessoas que vão gerir o condomínio, debater vários assuntos de interesse, como a taxa condominial, taxa extra, a feitura de obras, a aprovação de contas, dentre outros temas.
Portanto, observe-se que importantes decisões são realizadas na assembleia, pertinente a administração e o controle financeiro.
As assembleias são de dois tipos, a saber, ordinária e extraordinária.
Analisando o CAPÍTULO VII – Do Condomínio Edilício, do Código Civil, verifica-se que não há uma definição concreta sobre a assembleia ordinária ou extraordinária, sendo que, a legislação deixa para a Convenção Condominial a estipulação da competência da assembleia, forma e quórum:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
(……)
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações.
O Código Civil, no que diz respeito à assembleia dos condôminos, não cita a palavra “ordinária”, em nenhum momento, mas em contrapartida, cita duas vezes a nomenclatura “assembleia geral”, conforme transcrições a seguir:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(….)
§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
(…….)
§ 2 o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Leitores!!!! Importante esclarecer que as assembleias são gerais!!! Portanto, é aberta aos condôminos.
Comumente, as assembleias são gerais, ora sejam, Assembleia Geral Ordinária e a Assembleia Geral Extraordinária.
A diferença entre esses dois tipos de assembleia é a obrigatoriedade e o assunto a ser tratado.
A assembleia ordinária é obrigatória e deve ser realizada uma vez ao ano e está prevista no Código Civil:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Normalmente, essa assembleia é convocada no início do ano, de acordo com a previsão contida na Convenção Condominial.
E, ainda, o Código Civil prevê a assembleia extraordinária.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Contudo, essa assembleia não é obrigatória, como o próprio nome diz, e sim, eventual, ou seja, quando necessária, por motivo de demandas urgentes, como por exemplo, definir a aplicação de multa para um condômino, alterar a Convenção Condominial, a realização de obra, destituir o síndico, votar a contratação de prestador de serviços etc.
A assembleia extraordinária será convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Observe-se que tanto a assembleia ordinária quanto a extraordinária podem ser convocadas por um quarto dos condôminos.
Os condôminos devem confeccionar um documento, uma lista, contendo o nome, o número da unidade, assinatura, pormenorizar o assunto a ser tratado e enviar à administradora do condomínio, solicitando a convocação da assembleia.
Importante informar que não poderá, a administradora ou o síndico, recusar a convocação da assembleia, pois o Código Civil garante a prerrogativa dos condôminos e mais, a Convenção Condominial não poderá, de qualquer forma, retirar este direito, gerando nulidade absoluta da referida previsão.
Mas posso afirmar com toda segurança: a nomenclatura, o título da assembleia, não gerará nulidade da assembleia, desde que seguidos os requisitos da convocação e o conteúdo esteja em conformidade com o Código Civil e a Convenção Condominial.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: [email protected] – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
