Na semana passada abordei a mediação como instrumento de pacificação condominial, contudo, de forma opcional.
A utilização de métodos de solução de conflitos pode ser obrigatória, mas, para isso, é necessário que na convenção condominial seja inserida a Cláusula Compromissória, instituindo, como por exemplo, a arbitragem.
O juiz do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT), Hildebrando da Costa Marques, em entrevista para o quadro “Entenda direito”, do referido Tribunal, explicou:
“A arbitragem é um método de resolução de conflitos, no qual as partes definem que uma pessoa ou uma entidade privada irá solucionar a controvérsia apresentada pelas partes, sem a participação do Poder Judiciário.”
Observem que a metodologia da mediação é diferente da arbitragem, apesar de possuírem o mesmo objetivo, a solução do conflito, uma vez que na mediação, o mediador não decidirá a controvérsia, mas sim, ajudará as partes a chegarem em uma solução, diversamente da arbitragem, na qual o árbitro decidirá a disputa.
Assim, o condomínio poderá inserir a Cláusula Compromissória na convenção condominial, por meio da assembleia, com a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, conforme estabelecido no artigo 1.351 do Código Civil.
A convenção condominial possui força obrigatória perante todos os condôminos, mesmo sobre aqueles que não moravam no condomínio a época da aprovação da Cláusula Compromissória.
Os arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, dispõem que a convenção condominial, subscrita por, no mínimo, 2/3 dos titulares das frações ideais é obrigatória para todos os condôminos.
Importante mencionar que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou a matéria, editando a Súmula nº 260 (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/11/2001, DJ 06/02/2002, p. 189): “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos“.
Ainda, para colocar uma pá de cal no tema, transcrevemos, a seguir, decisão proveniente do Superior Tribunal de Justiça:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino.
3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem.
5. Recurso especial não provido”.
(REsp n. 1.733.370 – GO (2018/0002529-8), Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 26/06/2018)
O deputado federal Kim Kataguiri, propôs, no dia 18/11/2021, o Projeto de Lei (PL) nº 4.081/2021, que estabelece a possibilidade das convenções de condomínios de edifícios preverem a solução de conflitos por meio de arbitragem, alterando-se, assim, o art. 1334 do Código Civil e o art. 4º da Lei 9.307/1996 (Lei da Arbitragem), caso o Projeto de Lei seja aprovado.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: [email protected] – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
