Revisitando minhas publicações nesse Portal, deparei-me com três artigos escritos no início de 2023 sobre a destituição do incorporador imobiliário, que estão disponibilizados nos links:
– 17 de janeiro de 2023 (https://horacampinas.com.br/a-possibilidade-da-destituicao-do-incorporador-imobiliario-introducao-por-renato-ferraz-sampaio-savy/);
– 31 de janeiro de 2023 (https://horacampinas.com.br/a-possibilidade-da-destituicao-do-incorporador-imobiliario-legislacao-aplicada-por-renato-ferraz-sampaio-savy/) e
– 16 de fevereiro de 2023 (https://horacampinas.com.br/a-possibilidade-da-destituicao-do-incorporador-imobiliario-procedimento-por-renato-ferraz/).
Assim, resolvi complementar as informações inseridas naquela trilogia, abordando, nesta e nas próximas semanas, alguns temas relevantes para elucidar dúvidas acerca da destituição do incorporador imobiliário.
Primeiramente, importante informar que a incorporação imobiliária é regulamentada pela Lei nº 4.591/1964 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias).
Define-se o que é incorporador, conforme a Lei nº 4.591/1964:
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Normalmente utilizada para isolar o risco financeiro da atividade desenvolvida, no caso, a incorporação imobiliária, protegendo as unidades de penhoras e afins, cria-se uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), que possui personalidade jurídica, decorrente da celebração de um contrato de sociedade, em que a sociedade empresária é constituída especificamente para uma ação ou projeto. (SEBRAE)
Ademais, o incorporador deverá, conforme a Lei em comento, segundo o art. 32, registrar, no Cartório de Imóveis, o memorial de incorporação, que conterá, dentre outros documentos: título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta; certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; memorial descritivo das especificações da obra projetada e minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
Assim, somente após o competente registro, ao incorporador é permitido iniciar a comercialização do empreendimento aos futuros adquirentes, sendo que o art. 32, § 3º determina que: O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.
A Lei nº 4.591/1964 concede ao incorporador a faculdade de adotar o regime da afetação, pelo qual o terreno, bens e direitos mantem-se apartados do patrimônio do incorporador, constituindo-se o patrimônio de afetação, que somente responderá por dívidas e obrigações vinculadas à respectiva incorporação.
O regime de afetação e o patrimônio de afetação será abordado em artigo futuro.
O incorporador deverá, em seis meses, a contar do registro do memorial de incorporação, conforme o art. 50, da Lei em comento, designar no contrato de construção uma Comissão de Representantes e realizar uma assembleia de adquirentes para eleger, três (mínimo) membros, que comporão a Comissão de Representantes.
A Comissão tem a função de representar os adquirentes junto ao construtor, incorporador e perante terceiros, quando for o caso, a fim de fiscalizar o andamento da incorporação e obra, como prazos, balanços, dentre outras atribuições.
A Ata de assembleia que elegeu os membros será inscrita no Registro de Títulos e Documentos e concederá poderes para praticar atos que a Lei nº 4.591/1964 confere à Comissão de Representantes.
Na próxima semana continuarei a discorrer sobre o tema proposto.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário – E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
