Retomando o tema proposto, tratarei da legislação que regulamenta a incorporação imobiliária, bem como seu conceito e aplicação.
A Lei nº 4.591/1964 dispõe acerca do condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, em especial, o art. 28 conceitua a incorporação imobiliária como uma atividade com o fim de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas, que objetiva a venda total ou parcial.
Transcreve-se por derradeiro, o entendimento do doutrinador Melhim Namem Chalhub (pág. 29, 2023):
“…… no campo dos negócios imobiliários, a expressão incorporação imobiliária designa a atividade empresarial caracterizada pela mobilização de fatores de produção correspondentes ao negócio da construção e venda, durante a construção, de conjuntos imobiliários implantados em terreno dividido em frações autônomas sob regime condominial especial ou compostos por casas construídas em lotes de terreno independentes, sob regime da propriedade exclusiva, e não condominial, envolvendo a arregimentação de pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até sua conclusão, com a individualização e discriminação das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis”.
Cumpre assinalar que, a pessoa física ou jurídica, poderá ser incorporadora, mesmo que não construa a edificação ou efetive a venda das frações ideais do terreno, portanto, ela é a “dona” do projeto, por tal razão, adquirirá o terreno, formalizará o empreendimento no Cartório de Imóveis, obterá as licenças e contratará a construtora, bem como, realizará a operação de estandes de vendas, campanhas de divulgação, relacionamento com corretoras parceiras etc.
Outra figura que desponta neste cenário é a construtora, que deverá “tirar do papel” o projeto da incorporadora, construindo a edificação.
Mas, é comum depararmos com incorporadoras que também atuam como construtoras, o que não é ilegal, desde que o ato constitutivo (ex: contrato social) preveja tal atividade.
Os adquirentes esperam a entrega da obra, o termo de conclusão de obra (habite-se), vistoria e assim, a posse em seu novo imóvel.
Por outro lado, é de conhecimento geral que muitas incorporadoras deixam de cumprir o prazo da entrega da obra e até mesmo, paralisam ou abandonam a construção da edificação por vários pretextos, sendo o mais comum, a dificuldade econômica.
O que fazer quando isso acontece?
Pois bem! Frequentemente, os adquirentes “pegam um atalho” e utilizam o caminho mais usual, socorrem-se do Poder Judiciário.
Desse modo, ajuízam ação para pôr fim (resolução contratual) na relação com a incorporadora pleiteando o ressarcimento dos valores desembolsados.
O caminho menos usual é a destituição do incorporador imobiliário e a assunção da obra pelos adquirentes a fim de concluí-la com seus próprios recursos financeiros.
Esse assunto será debatido no próximo artigo.
Fontes:
Incorporação imobiliária / Melhim Namem Chalhub. – 7. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2023.
Lei nº 4.591/1964
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
