Assinar um contrato de aluguel é um passo importante, mas imprevistos acontecem e, muitas vezes, o inquilino precisa desistir do negócio, assim, a grande dúvida que surge nesse momento é: o locatário será obrigado a pagar multa? A resposta depende de um fator crucial: se o inquilino já recebeu ou não as chaves do imóvel, ou seja, se a locação iniciou.
É fundamental entender que os contratos de locação são regidos por uma legislação específica, a Lei do Inquilinato, por isso, as regras do Código de Defesa do Consumidor não se aplicam à relação entre proprietário e inquilino, que possui suas próprias normas.
O contrato de locação se torna um compromisso legal no momento da assinatura, e não na data de início da vigência. Esse princípio, conhecido no direito como a força obrigatória dos contratos, significa que, ao assinarem o documento, tanto o locador quanto o inquilino se vincularam legalmente às suas cláusulas.
A desistência é vista como uma quebra unilateral do que foi combinado, sendo que, a multa rescisória, geralmente prevista no próprio contrato, serve como uma compensação para o proprietário, que confiou no acordo e, muito provavelmente, deixou de negociar o imóvel com outros interessados, assim, a cobrança visa a proteger a expectativa de direito que foi frustrada.
O ponto central da questão reside em um ato de profunda importância jurídica: a tradição do imóvel, simbolizada pela entrega das chaves, sendo este o momento que efetivamente transfere a posse e inaugura a relação locatícia, assim, sem ele, o contrato, embora formalmente válido, não produziu seu efeito principal.
Mas, como o imóvel ficou indisponível por um tempo mínimo e pode ser recolocado no mercado, a cobrança integral da multa representaria um enriquecimento ilícito, nada mais justo que haja pagamento de uma multa, contudo, proporcional e não abusiva.
Se a desistência ocorre antes mesmo do início da locação, um juiz pode considerar o valor total da multa — frequentemente estipulado em três meses de aluguel — como excessivo e desproporcional, já que o imóvel não chegou a ser ocupado.
Por fim, caso o contrato de aluguel não preveja uma data posterior para o início da locação ou o inquilino tenha recebido as chaves, as decisões dos Tribunais tendem a condenar o inquilino ao pagamento integral da multa estipulado no contrato.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
