O presente artigo analisará, sem aprofundar-se no assunto, as alterações promovidas pela Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e Lei Complementar nº 214/2025, especialmente sobre a nova sistemática de tributação das receitas de aluguel de imóveis auferidas por pessoas físicas.
Nesta análise, abrangerei as locações residenciais e comerciais, bem como as locações por temporada, considerando o valor de renda anual superior a R$ 288.000,00.
O locador que aufere rendimentos provenientes da locação de imóveis residenciais e/ou comerciais e/ou locações por temporada, sendo a receita anual, com essas atividades, ultrapassando o valor de R$ 288.000,00, atrai a aplicação do novo regime tributário sobre o consumo, conforme as regras da Reforma Tributária, a partir de 2026.
Importante mencionar que, até a vigência da Reforma, a receita de aluguel de pessoa física era tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda (IRPF), com base na tabela progressiva.
A locação de bens imóveis não era considerada prestação de serviço para fins de incidência de ISS, nem venda de mercadoria para fins de ICMS.
Com a promulgação da EC nº 132/2023, foi instituído o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) em modelo dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência de estados e municípios.
O ponto central da mudança está no art. 4º, § 2º, II, da Lei Complementar nº 214/2025, que expressamente define a locação como uma “operação onerosa com bens”, tornando-a fato gerador do IBS e da CBS.
Dessa forma, a partir de 2026, além do IRPF, as receitas de aluguel passarão a sofrer a incidência do IBS e da CBS.
A inclusão da locação de bens imóveis no campo de incidência de um imposto sobre o consumo é uma das grandes inovações e pontos de controvérsia da Reforma, apesar de, historicamente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a locação de bens móveis ou imóveis não se confunde com uma prestação de serviço, afastando a incidência do ISS, conforme a Súmula Vinculante nº 31 do STF.
A nova legislação, no entanto, não classifica a locação como “serviço”, mas sim como uma “operação onerosa com bens”, portanto, trata-se de uma alteração conceitual profunda, que expande a base de tributação sobre o consumo para abranger a cessão de uso de um bem mediante contraprestação.
A constitucionalidade dessa ampliação certamente será objeto de debates nos tribunais, sob o argumento de que a natureza jurídica da locação (uma obrigação de ceder o uso de uma coisa) não se enquadraria no conceito tradicional de “operações” tributáveis pelo consumo. Contudo, a Emenda Constitucional tem força para redefinir a competência tributária, o que confere forte embasamento para a validade da nova cobrança.
Ainda, o art. 253 da LC nº 214/2025 agrava a situação para quem realiza locações por temporada ao equiparar essa modalidade aos serviços de hotelaria, uma vez que, a norma submete tais operações a um regime que pode implicar não apenas a incidência plena do IBS e da CBS, mas também a perda de eventuais tratamentos favorecidos destinados à locação imobiliária residencial.
Portanto, a partir de 2026, as receitas de aluguel (residenciais, comerciais e por temporada) estarão sujeitas à incidência de IBS e CBS, além do Imposto de Renda, pois sua renda anual ultrapassa o limite de isenção previsto na LC nº 214/2025, resultando em um aumento significativo da carga tributária sobre seus rendimentos imobiliários, exigindo um replanejamento financeiro e contratual.
É fundamental iniciar um planejamento tributário para mitigar os impactos financeiros e, Isso pode incluir a reavaliação dos valores de aluguel, a análise sobre a viabilidade de constituir uma pessoa jurídica para administrar os imóveis (avaliando os regimes tributários aplicáveis), e a segregação clara das receitas para fins de apuração.
Por fim, os contratos de locação vigentes e futuros poderão ser revisados para, se possível, prever o repasse do novo ônus tributário ao locatário, conforme as regras de mercado e a legislação civil permitirem.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
