Na relação locatícia aplica-se a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), contudo, os personagens envolvidos nesse tipo de relação(locador/locatário/imobiliária), questionam-se se a locação se amolda às relações de consumo descritas no Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8078/09).
Para sanar essa dúvida, necessário se faz a análise de cada relação observada no triângulo formado entre locador (proprietário ou possuidor do imóvel a ser alugado), locatário (pessoa física ou jurídica que aluga para usufruir do bem) e imobiliária (pessoa jurídica que intermedeia e administra a locação do imóvel).
O locador contrata a imobiliária para prestar um serviço de gestão, ora seja, a confecção do contrato de locação, fiscalização e recebimento do aluguel, dos encargos locatícios (IPTU, condomínio etc), a intermediação entre o locador e locatário durante a locação, dentre outros.
Em contrapartida, o locador remunera a imobiliária com o primeiro aluguel e uma porcentagem deste, mensalmente.
Portanto, esta relação é de consumo, pois trata-se de consumidor (locador) e fornecedor de serviços de administração e/ou locação de imóveis (imobiliária), conforme se denota do Código de Defesa do Consumidor, em seus arts. 2º e 3º:
“Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.
Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.”
A relação entre o locador e locatário não é consumerista, portanto, será regulada pela Lei do Inquilinato.
O locador não comercializa produtos ou serviços, assim, não é considerado fornecedor na acepção jurídica do termo e o locatário não é considerado consumidor, pelas mesmas razões anteriormente transcritas, no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor.
Por fim, a imobiliária não presta serviço ou é remunerada pelo locatário, e sim, obriga-se ao locador, por intermédio de um contrato de prestação de serviços.
Portanto, falta o requisito, remuneração, na relação entre a imobiliária e o locatário, pois o art. 3º, § 2º, prevê:
“§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.” (grifo nosso)
Em conclusão, resta cristalino o fornecimento de serviço especializado de gestão de imóveis pela imobiliária ao locador, aplicando-se à relação, o Código de Defesa do Consumidor e, ao contrato de locação, aplica-se tão somente a Lei do Inquilinato.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
