Nesse e nos próximos artigos, sanarei dúvidas, as mais corriqueiras, sobre a locação de imóveis, sob a forma de perguntas e respostas.
Incialmente, importante mencionar que a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad Contínua), divulgada pelo IBGE, estimou que em 2022 existiam no país 74,1 milhões de domicílios, sendo que 21,1% eram alugados, percentual superior aos observados em 2016 (18,5%) e 2019 (19,3%).
Segundo pesquisa divulgada pelo Serasa: “Cerca de 99% do total das empresas no país são micro e pequenas empresas (MPEs), sendo que são responsáveis por 27% do Produto Interno Bruto (PIB) e 62% das oportunidades de emprego.”
O ano de 2022 terminou com mais de 3,3 milhões de empresas abertas, totalizando um saldo positivo de 1,9 milhão de CNPJs.
Portanto, observamos que o mercado de locação sempre esteve aquecido, pois muitas pessoas precisam locar um imóvel para residir ou para “montar” o próprio negócio.
A locação é o contrato que uma das partes cede à outra o uso do bem, temporariamente, mediante o pagamento de aluguel, onde a parte cedente é chamada de locador e a parte cessionária, inquilino ou locatário.
A seguir, passamos a abordar as dúvidas mais corriqueiras que possuem locador e locatário.
1 – Quem pode locar?
Quem tem o direito de locar é o possuidor direto, ou seja, aquele que possui o uso do bem, sendo que não é necessário ser proprietário.
Por exemplo: o usufrutuário pode locar o bem imóvel, pois possui o uso do imóvel, contudo, nesse caso, o proprietário não poderá firmar contrato de locação, uma vez que é nu-proprietário, ou seja, somente tem a posse indireta do bem.
2 – Quem pode ser locatário?
O locatário é a pessoa física ou jurídica. A pessoa física deve ser capaz, ou seja, aquele que possui capacidade civil para contratar.
Ademais, a pessoa jurídica poderá ser inquilino, mas tão somente, em contratos de locação não residencial.
3 – O contrato de locação poderá ser verbal?
Sim. Nada obsta de um contrato de locação de imóveis seja verbal, pois não é solene e a legislação não obriga que seja escrito.
Contudo, o risco em contratar verbalmente é grande, pois difícil a prova do valor de aluguel, início e término da locação, por exemplo.
4 – Quais as informações que devem conter um contrato escrito?
Nome e qualificação completa (nacionalidade, profissão, estado civil, RG, CPF e endereço) de ambas as partes (locador e locatário), endereço do imóvel locado, duração da locação, início e término da locação, valor do aluguel, forma e modo de pagamento do aluguel, se terá modalidade de garantia (caução, fiança, título de capitalização etc), quem será o responsável pelo pagamento dos acessórios (IPTU, condomínio, luz, água, dentre outros), multa por infração contratual e responsabilidade pela contratação de seguro incêndio.
5 – O locador pode exigir pagamento antecipado do aluguel?
Não, entretanto, há exceções.
Na Lei do Inquilinato, o art. 20, dispõe: “Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.”
Art. 42. “Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo“.
6 – Na locação residencial é obrigatória a duração de 30 meses?
Não. Não prazo mínimo ou máximo para a locação residencial e não residencial.
Contudo, na locação residencial, existe “penalidade” imposta pela Lei do Inquilinato aos locadores que não observam a duração mínima de 30 meses, quando o contrato é ajustado por escrito ou se ajustado verbalmente, conforme o art. 47:
Art. 47. “Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos“.
No próximo artigo, continuarei a discorrerei sobre as dúvidas acerca da locação de imóveis.
Fonte: https://serasa.certificadodigital.com.br/blog/e-cnpj/empreendedorismo-no-brasil/
Renato Ferraz Sampaio Savy é Advogado Imobiliário e Condominial. Mestre em Direitos Difusos e Coletivos. Professor Universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
