No campo imobiliário, a fiança ainda é a modalidade de garantia mais comum nos contratos de locação. A fiança é considerada contrato acessório, pois depende do contrato principal, sendo que, o fiador e seu patrimônio, asseguram a obrigação do afiançado, ou seja, o adimplemento de um terceiro.
Nos contratos existem cláusulas obrigatórias, tais como, identificação das partes, descrição do objeto, termos de pagamento, prazo, responsabilidades, dentre outras.
A identificação das partes, da pessoa física, deve ser completa, nome completo, nacionalidade, estado civil e regime de bens, profissão, Cadastro das Pessoas Físicas, Registro Geral, endereço completo e endereço eletrônico.
No caso da pessoa jurídica, razão social, nome fantasia, Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas, endereço completo e qualificação completa do(s) sócio(s) administrador(es).
No caso da fiança como modalidade de garantia, tanto a pessoa física quanto a jurídica poderão concedê-la, contudo, abordarei a fiança da pessoa física.
A pessoa física deve ser qualificada no contrato: nome completo, nacionalidade, estado civil e regime de bens, profissão, Cadastro das Pessoas Físicas, Registro Geral, endereço completo e endereço eletrônico.
Por exemplo, Fulano de Tal, brasileiro, casado no regime parcial de bens, instrutor etc.
Pois bem.
Se o fiador é casado, deve-se deixar claro sob qual regime de bens.
Importante esclarecer que, o art. 1647, inciso III, do Código Civil, determina que o cônjuge, para prestar fiança ou aval, deve ter autorização/outorga do outro.
No regime de separação de bens, não há a necessidade da outorga do outro cônjuge, em observância ao art. 1647, parte final do caput, do Código Civil.
Contudo, no regime da comunhão universal de bens e na separação parcial de bens, o locador deve exigir a autorização do outro cônjuge.
Não se pode esquecer, que a união estável possui as mesmas regras da separação parcial de bens.
Desse modo, por cautela, o locatário deverá manifestar seu estado civil, solteiro, casado, viúvo, união estável, para que haja a boa-fé no negócio.
Caso o locatário seja solteiro ou viúvo, deve confeccionar uma declaração que afirme não estar em união estável.
Portanto, concluímos que a fiança precisa da outorga uxória (esposa) ou a outorga marital (marido) para ser válida e eficaz, nas hipóteses anteriormente citadas.
A título de conclusão, transcrevo decisão recente (ano de 2024):
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE FIANÇA. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. INEFICÁCIA TOTAL DA GARANTIA. SÚMULA 332 DO STJ. EXCLUSÃO DO EXECUTADO DA FASE DE CUMPRIMENTO DA SENTENÇA. DECORRÊNCIA LÓGICA DO RECONHECIMENTO DA INEFICÁCIA DA FIANÇA PRESTADA SEM OUTORGA UXÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CAUSA RETIFICADO DE OFÍCIO. CRITÉRIO DE EQUIDADE. ARTIGO 85, § 8º, DO CPC. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 332 o entendimento de que “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”. 2. A invalidade ou ineficácia da garantia é completa, não se limitando à meação do cônjuge que não anuiu com a fiança, salvo quando o fiador emitir declaração inverídica quanto ao seu verdadeiro estado civil, hipótese em que somente a meação do cônjuge deverá ser resguardada. 3. No caso concreto, o cônjuge figurou como fiador em contrato de locação de imóvel comercial sem a necessária outorga uxória, tendo, inclusive, informado expressamente ser casado. 4. A exclusão do executado do polo passivo da execução é decorrência lógica do reconhecimento da nulidade do contrato de fiança, tendo em vista que nenhuma relação jurídica pode subsistir entre o fiador e o locador. Precedente. 5. Sendo inestimável do proveito econômico obtido pela autora, é correta a aplicação do critério de equidade na fixação dos honorários. 6. Apelação parcialmente provida. Unânime.
(TJ-DF 0714059-90.2022.8.07 .0007 1854689, Relator.: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 25/04/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 22/05/2024)
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
