A venda de um imóvel gera muitas dúvidas sobre o pagamento de um imposto bastante conhecido por todos: o Imposto de Renda. Ao vender um bem imóvel com lucro, é preciso pagar imposto de renda de 15% sobre o chamado Lucro Imobiliário, que é a diferença entre o valor recebido na venda e o investido da compra.
Se você comprou um apartamento por R$ 140 mil e o vendeu por R$ 300 mil, o Lucro Imobiliário dessa negociação será de R$ 160 mil. Nesse caso, o imposto de renda devido será de R$ 24 mil.
A maioria das pessoas pensa que esse valor deve ser pago ao Fisco no início do ano, quando ocorre a declaração do Imposto de Renda. Entretanto, não é assim que funciona.
Quem vende um imóvel tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto, senão terá que pagar multa de 1% mais a taxa Selic acumulada no período de atraso e multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido.
Se o recebimento pela venda do imóvel for parcelado, o recolhimento do IR será proporcional até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento de cada parcela.
Importante ressaltar que a Receita Federal não permite atualizações do preço, sendo que o vendedor deverá declarar o valor que foi pago no momento da compra do imóvel.
Como calcular e pagar o Imposto
Para recolher o Imposto incidente sobre a venda de um imóvel é preciso usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap) referente ao ano em que o bem foi alienado. Através do preenchimento dos dados da transação, é possível listar os dados do imóvel, a data da aquisição e venda, o valor da alienação, se o pagamento foi feito à vista ou a prazo, se foram realizadas reformas, dentre outros.
O programa permite que o contribuinte preencha o valor investido anualmente no imóvel, seja o custo inicial ou as benfeitorias feitas ao longo dos anos. Dependendo do ano da aquisição, há uma redução do imposto, calculada automaticamente pelo GCap.
Após o preenchimento de todos os dados, o programa gera o Documento de Arrecadação das Receitas Federais (DARF) com o valor do Imposto de Renda a ser pago, portanto, no início do ano, quando a pessoa for declarar a venda no IR, ela deverá importar as informações do GCap para o Programa que gera a Declaração.
Isenção do pagamento do IR sobre a venda do imóvel
Existem alguns casos que permitem o desconto e até a isenção do pagamento do Imposto de Renda na venda de um imóvel. Um deles, é a venda por até R$ 35 mil – considerado bem de pequeno valor – que isenta o vendedor do pagamento do IR.
Outras situações são:
– Reforma do imóvel: A melhoria na estrutura do imóvel faz com que ele seja valorizado no momento da venda, o que favorece o pagamento de menos Imposto;
– Venda de um único bem de até R$ 440 mil: A pessoa que vender o único imóvel que possua em seu nome também está isento do pagamento, desde que não tenha realizado qualquer outra venda de imóveis nos últimos cinco anos. Neste caso, o valor da alienação não pode ser superior a R$ 440 mil;
– Compra de outro imóvel em até 180 dias: A compra de outro imóvel no prazo de seis meses da celebração do contrato garante a isenção do tributo. A opção pelo não recolhimento do Imposto de Renda deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital (GCap).
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário e coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas – e-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – www.ferrazsampaio.adv.br
