A incorporação imobiliária está regulada na Lei 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporação), sendo que sua definição se encontra no art. 28:
“Art. 28. Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação parcial ou total, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas“.
Importante mencionar que, é essencial que haja a promessa de venda ou construção de coisa futura, ou seja, a ser construída ou em obra, para que seja regida pela Lei de Condomínios e Incorporação.
Portanto, a par disso, podemos concluir que a comercialização de unidades em edifícios prontos não é sistematizada na Lei anteriormente citada, mas, sim, pelo Código Civil, pois trata-se de uma venda comum.
O incorporador deve atentar-se ao que determina o art. 32 da Lei 4.591/64, pertinente aos documentos exigidos pela Lei em comento e o competente registro, uma vez que somente após o cumprimento dessas exigências, as unidades estarão aptas à comercialização.
“Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;
j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) (revogada)
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.”
Por fim, a referida documentação deverá ser arquivada e registrada em Cartório.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
