Cautela na compra de imóveis usados – por Renato Ferraz Sampaio Savy

O antigo Código de Processo Civil (1973) considerava fraude à execução quando, sobre o bem, pendesse ação fundada em direito real ou, ao tempo da alienação, corria contra o devedor/ vendedor do imóvel, demanda capaz de reduzi-lo à insolvência.

A previsão, deixava o comprador, bastante inseguro com relação à compra, haja vista que não poderia prever a existência de processos judiciais contra o vendedor. A partir daí, passou-se a ter rigorosa auditoria jurídica (due diligence) para averiguar eventuais ações em curso que impedissem a efetivação da venda do imóvel.

Pensando em garantir maior proteção ao comprador, considerado terceiro, que utiliza a boa-fé na aquisição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou, no ano de 2009, a Súmula 375, que firma o entendimento de que o reconhecimento da fraude à execução dependeria do registro do penhora do bem alienado ou da prova de má-fé da pessoa que investiu no imóvel.

Nos casos em que não houvesse a penhora gravada na matrícula do imóvel, considerava-se a boa-fé do adquirente, o que facilitava a manutenção da alienação, entretanto, essa situação poderia ser controversa, caso ficasse provado que o comprador tinha ciência da ação em curso, mesmo sem o gravame na matrícula.

Tribunais de todo o país seguiam esse entendimento, o que amenizava a preocupação dos compradores de imóveis usados.

Assim, com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (Lei 13.097/2015), a proteção ao terceiro ficou mais evidente, na declaração de eficácia dos negócios jurídicos que tenham por objeto bem imóvel, sobre o qual recaia penhora não registrada na matrícula ou cujo proprietário tenha contra si, ação de execução em fase de cumprimento de sentença não averbada na matrícula do imóvel.

Ou seja, o comprador não pode arcar com situações judiciais não constantes na matrícula do Registro de Imóveis.

Apesar da vigência da Lei 13.097/2015, a qual alterou a “Lei da Documentação Imobiliária” (Lei 7.433/85), que destaca a importância da concentração dos atos na matrícula imobiliária – todos os atos que impliquem vulnerabilidade ou fraude devem ser registrados na matrícula, portanto, o Cartório pode dispensar as certidões para efetivar a transação imobiliária, o comprador, não, em nenhuma hipótese, pois esses documentos são a segurança do comprador que não haverá problemas futuros que atingirão sua propriedade, gerando extrema “dor de cabeça” ao adquirente.

O comprador deve exigir do vendedor, as seguintes certidões:

♦ Cartório de Protesto;

♦ Ações Cíveis;

♦ Falência e concordata;

♦ Justiça do Trabalho;

♦ CND/INSS (débitos);

♦ Executivos fiscais, municipais e estaduais;

♦ Certidão de matrícula de inteiro teor;

♦ Certidão de ônus e ações reipersecutórias.

As referidas certidões atestarão se o imóvel está vinculado a um financiamento, se foi dado em garantia em alguma dívida, ou se há parcelas de IPTU em aberto, por exemplo.