Nos últimos dias, recebi muitos pedidos de consultas sobre o procedimento da entrega das chaves e a realização da vistoria, isto porque, dois grandes empreendimentos na região de Campinas terminaram suas obras.
Os adquirentes, quando chega esse momento, são bombardeados com telefonemas, mensagens e e-mails, uma vez que o vendedor inicia uma “frente de guerra” para que os compradores quitem o restante da compra, por intermédio de recursos próprios ou por financiamento bancário.
Após a “quitação” passa-se à vistoria do imóvel. A vistoria é uma das fases mais importantes da transação imobiliária, uma vez que estabelecerá o estado em que se encontra o imóvel e determinará a responsabilidade do vendedor.
A vistoria será realizada junto com o adquirente e defeitos poderão ser constatados, como por exemplo, paredes tortas, portas que não fecham etc.
O comprador deve mencionar ao vistoriador todos os defeitos que lhe sejam aparentes, tirar fotos e fazer vídeos, a fim de produzir provas dos problemas.
Aconselho o adquirente a não assinar documentos que mencionem a “entrega das chaves”, no momento da vistoria, caso tenha sido constatado defeito. O comprador pode recusar receber o imóvel até que o vendedor resolva os problemas encontrados.
Muito importante ficar atento a isso, pois a partir do recebimento das chaves, o comprador será o responsável pelo pagamento das taxas condominiais.
Ademais, o art. 441, do Código Civil prevê que o comprador pode devolver o imóvel por vícios ou defeitos ocultos que o tornem impróprio ao uso ou lhe diminuam o valor e redibir o contrato, ou seja, devolver o bem e receber o preço pago.
A propósito, o adquirente tem a faculdade de permanecer com o bem e requerer o abatimento no preço.
Importante esclarecer que o art. 618, do Código Civil, determina a responsabilidade do construtor pelo prazo de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, materiais e do solo.
Não se pode esquecer que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável à compra e venda de imóveis na planta e deve ser analisado em conjunto com os dispositivos do Código Civil, sendo aquele mais benéfico ao consumidor, pois visa protege-lo, uma vez que é a parte mais frágil na relação.
Observem que, o Código de Defesa do Consumidor, prevê no art. 26, inciso II, § 1º, que o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel é de 90 (noventa) dias, contado a partir da efetiva entrega do bem.
E o art. 26, inciso I, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, diz que “a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca”, obsta a decadência.
Vamos entender. No caso de um imóvel na planta, na vistoria de entrega, constata-se vício aparente, por exemplo, pintura mal feita.
O comprador, primeiramente, não deve aceitar a entrega da unidade (entrega das chaves) até que a construtora sane o vício.
Mas, hipoteticamente, o adquirente aceita o imóvel e recebe as chaves. Perdeu seu direito de reclamar? Obviamente que não.
O adquirente tem 90 (noventa) dias, pois o bem foi entregue, para reclamar junto à construtora acerca do problema, mas deve fazê-lo, em meu entendimento, por escrito (telegrama, notificação extrajudicial, whatsApp ou e-mail), para que não haja dúvida que foi realizada de forma inequívoca.
Desse modo, obsta a decadência, ou seja, inibi a perda do direito de ajuizar ação perante o Poder Judiciário.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
