Neste artigo, continuarei a tratar do tema proposto, discorrendo sobre o regime de afetação e o patrimônio de afetação.
No artigo anterior, iniciei a abordagem da destituição do incorporador e mencionei, brevemente, sobre a faculdade do incorporador em adotar o regime da afetação, pelo qual o terreno, bens e direitos mantem-se apartados do patrimônio do incorporador, constituindo-se o patrimônio de afetação, que somente responderá por dívidas e obrigações vinculadas à respectiva incorporação.
Mas, o que são esses institutos jurídicos e para que servem?
Os Institutos estão regulamentados na Lei nº. 4.591/64, dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Contudo, infelizmente, muitos incorporadores não utilizam estes Institutos, que protegem os consumidores de eventual falência do incorporador, confusão patrimonial e desorganização financeira do incorporador e do empreendimento.
A incorporação imobiliária, os bens e direitos vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador e, assim, constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Portanto, não se confundem ou comunicam-se os bens, direitos e obrigações do incorporador e os direitos e bens do empreendimento em obra.
Assim, todos os recursos financeiros que o empreendimento em obra possui deve ser empregado para pagamento das despesas referentes ao próprio empreendimento e não poderá ser desvirtuado, até a conclusão da obra e entrega da unidade, salvo algumas hipóteses específicas dispostas na referida Lei.
Contudo, o patrimônio de afetação somente será adotado a critério do incorporador e deverá constar no memorial de incorporação, bem como averbado no Registro de Imóveis.
Observe-se que o art. 31-F da Lei Lei 10.931/2004, prevê:
“Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.”
Portanto, a falência do incorporador e a recuperação judicial não atingirão o empreendimento que está com seu patrimônio afetado, transbordando segurança jurídica aos adquirentes das unidades.
Ademais, exemplificando, o patrimônio de afetação impede que um empreendimento deficitário contamine um empreendimento saudável, blindando-o de riscos.
Por fim, vale consignar que a Lei do Distrato (Lei 13.786/18) concedeu mais segurança aos empreendimentos com patrimônio de afetação, pois “dificultou” o reembolso das quantias pagas pelo adquirente, em caso de desfazimento do contrato, portanto, assegura-se que o empreendimento não terá gastos imprevistos.
Por exemplo, o parágrafo 5 º, do art. 67-A, da Lei em comento, dispõe que, caso a incorporação esteja submetida ao patrimônio de afetação, o incorporador restituirá o valor pago pelo adquirente no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou o Termo de Conclusão de Obra, mas com limite de 50% da quantia paga.
Entretanto, o parágrafo 6º prevê que, se a incorporação NÃO estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o adquirente será ressarcido, em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato, descontando-se, até 25% da quantia paga.
Obviamente, incorporador e adquirente são beneficiados pela incorporação submetida ao patrimônio de afetação e esperamos que os incorporadores adotem esse modelo em empreendimentos futuros, transmitindo segurança e transparência ao consumidor.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: [email protected] – Site: www.ferrazsampaio.adv.br