Nesta semana, vamos versar sobre a INFRAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL NA LOCAÇÃO DE IMÓVEL, tanto do locador quanto do locatário, pois ambos os atores locatícios poderão cometer infrações.
A infração legal se dará quando uma das partes desrespeitar a Lei, nesse caso a Lei do Inquilinato, como por exemplo, infringir os termos dos arts. 22 e 23 da referida Lei, que dispõem sobre as obrigações do locador e locatário, respectivamente.
À guisa de exemplo, podemos citar: o inquilino ocupa o imóvel e percebe que há um vazamento no telhado, que atinge um dos cômodos do imóvel e o locador se recusa a consertar. O locador comete a infração legal instituída no art. 22, da Lei do Inquilinato.
No caso de infração legal por parte do locatário, dentre os incisos, do art. 23, da Lei do Inquilinato, que motivam a infração legal, é incontestável que as duas hipóteses que trazemos, são as que mais ocorrem:
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
Muitos locatários entendem que não são obrigados a facilitar a visita ao imóvel por futuros compradores. Ledo engano, uma vez que o inciso citado determina que o locatário franqueie a entrada de terceiros (compradores) para conhecer o imóvel, sob pena de infração legal.
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
Esta disposição legal é a situação que mais dá “dor de cabeça” aos locadores, pois sabemos que o condomínio é uma microssociedade e os problemas são corriqueiros.
Desse modo o inquilino ou seus familiares podem cometer atos que estão previstos nas regras do condomínio como infrações, como fumar na sacada, jogar objetos pela janela, estacionar veículo em área comum ou em vaga de outra unidade, produzir barulho etc.
Outra preocupação constante é a falta do pagamento de aluguel ou encargos por parte do locatário.
O art. 9º prevê:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
(…..)
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
E ainda:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
(……)
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
(……..)
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Observem que a Lei do Inquilinato é clara a respeito dos encargos que devem ser assumidos pelo locatário e que a inobservância gerará a ruptura contratual.
Ainda, convém lembrar sobre o prazo para ajuizar a ação de despejo em caso de atraso no pagamento do aluguel.
É de fundamental relevância constatar que “abre-se” a oportunidade em ajuizar a ação de despejo no dia seguinte ao atraso do aluguel, do contrário do que se imagina, que o locatário precise permanecer por 30, 60 ou 90 dias inadimplente para que o locador tome uma providência judicial.
Por seu turno, a infração contratual ocorrerá no caso da não observância, por quaisquer das partes, ao que foi pactuado no contrato de locação.
Por exemplo, o contrato de locação prevê que o imóvel destina-se à unidade familiar do locatário, um casal e duas crianças, ou seja, 4 pessoas. Mas, o inquilino descumpre a regra contratual e no imóvel moram mais pessoas. Por exemplo, a sogra e o cunhado. Nesse caso, há a ocorrência de infração contratual.
É muito comum, a infração contratual no caso de formação de repúblicas, ou seja, várias pessoas, parentes ou não, morando sob o mesmo teto.
Caso a destinação do imóvel não preveja esse tipo de moradia, o locatário estará em flagrante desrespeito contratual.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
