Nas últimas semanas foram muitos os questionamentos sobre essa espécie de modalidade de garantia locatícia, portanto, resolvi debater o assunto.
Pode ser qualquer valor? Onde deve ser depositada a caução? Somente o locador terá acesso? E os rendimentos?
O art. 37, da Lei do Inquilinato, dispõe acerca das modalidades de garantia nos contratos de locação de imóveis, a saber: caução; fiança; seguro de fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A caução em dinheiro possui previsão no art. 38, parágrafo 2º, da Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato):
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
O dispositivo determina que a caução não poderá exceder de 3 alugueis, deverá ser depositado em caderneta de poupança e os rendimentos revertidos ao locatário ao final da locação.
Contudo, caso as partes desejem que a garantia seja mais ampla, deve-se adotar o título de capitalização para locação de imóvel (semelhante a caução), produto vendido por uma seguradora, onde a quantia aplicada permanece retida por um prazo determinado na conta da companhia de seguros e geralmente possui o valor de 12 vezes o valor do aluguel mais condomínio e IPTU.
Outro ponto é o depósito da caução, ou seja, onde realizar a “guarda” do valor.
Na grande maioria das vezes, o locatário deposita o valor correspondente na conta corrente do locador, que permanece com a quantia até final contrato de locação.
Mas, observe que o referido parágrafo determina que o depósito seja realizado em caderneta de poupança.
Assim, a fim de cumprir fielmente as exigências da lei, as partes e a imobiliária devem observar a Resolução nº 9, de 13/08/1979, do Banco Nacional da Habitação:
1.As entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE poderão receber em depósito, em garantia de contrato de locação, quantia equivalente a até 3 (três) meses do aluguel convencionado.
2. O depósito terá o prazo de duração da locação.
3. O depósito será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário.
4. Aplicar-se-ão ao depósito objeto desta Resolução as normas regulamentares do BNH para as cadernetas comuns, no que se referem a correção monetária, taxa de juros e prazo de carência.
5. Qualquer retirada somente poderá ser efetuada:
5.1. pelo locatário, com anuência por escrito do locador;
5.2. pelo locador, com anuência por escrito do locatário;
5.3. pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito;
5.4. pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.
Impende informar que, apesar do BNH ter sido extinto pelo Decreto Lei nº 2291/86, foi a Resolução nº 2485/98 do Banco Central do Brasil que revogou a Resolução nº 9/1979 do BNH e nenhuma norma substituiu tal regulamentação, mas, em nosso entendimento, deve-se observar a sistemática prevista na extinta Resolução nº 9, para que não haja problemas futuros.
Entretanto, as decisões dos Tribunais não penalizam os locadores quando depositam o valor da caução em caderneta de poupança somente em seu nome.
Portanto, interessante se faz o fornecimento dos dados da conta poupança ao locatário, com o objetivo da transparência e boa-fé, bem como o cumprimento da disposição constante na Lei do Inquilinato.
Caso contrário, poderá ser constatada a apropriação dos recursos e o abuso de direito, ensejando a resolução contratual, a restituição do valor e eventual pagamento da cláusula penal, e pior, a caracterização do crime de apropriação indébita, conforme o art. 168, do Código Penal.
Por conseguinte, o depósito passa a integrar o patrimônio do locador, ficando sujeito a futuras penhoras e bloqueios judiciais.
Por fim, apurando-se que o contrato de locação terminou e os alugueis e encargos estão quitados, bem como não há qualquer pendência, o locador deverá restituir o valor da caução, acrescido das vantagens (rendimentos), ou seja, os juros e a TR do período.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E- mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
