O IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, é a base usada pelas imobiliárias para o reajuste anual dos contratos de aluguel, preservando o valor do aluguel frente às alterações na economia.
“O cálculo do IGP-M, assim como os outros dois indicadores (IGP-10 e IGP-DI), tem em conta a variação de preços de bens e serviços, bem como de matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil. Dessa forma, o resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e construção civil (INCC).” (Portal FGV)
Assim, o IGP-M é influenciado pelo momento econômico, bem como as oscilações do dólar, sendo auferido mensalmente, apurando-se informações sobre a variação de preços do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta, ou mês de referência.
O IGP-M estava em alta, como foi observado em abril de 2021, onde o índice havia subido 1,51% e acumulava alta de 32,02% em 12 meses, sendo que, no mês de março de 2022, o IGP-M teve alta de 1,74%, após subir 1,83% em fevereiro, e ainda, em junho de 2022, o índice havia subido 0,59% e acumulava alta de 10,702% em 12 meses.
Contudo, desde agosto de 2022, conforme se infere na tabela a seguir, o indicador teve queda, como por exemplo, no mês de maio/2023, apurou-se baixa de 1,84% e cai 1,93% em junho/2023.
Assim, o IGP-M acumulou baixa de -4,46% no ano de 2023 e de -6,86% nos últimos 12 meses.
Confira a tabela divulgada pela FGV:
Portanto, os contratos de locação imobiliária que possuem reajuste, tendo o IGP-M como índice a ser aplicado em julho/2023, deverão observar a variação negativa de -6,86% no acumulado dos últimos 12 meses.
Exemplificando:
Aluguel de R$ 3.000,00 com vencimento em julho/2023:
1 – 0,0686 = 0,9314 X 3.000,00 = 2.794,20
Assim, o novo valor do aluguel será de R$ 2.794,20
O reajuste do aluguel acontecerá de acordo com o determinado em contrato, sendo que, o usual (não obrigatório) é a previsão do IGP-M.
O art. 18 da Lei do Inquilinato trata do reajuste no contrato de locação:
“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”
Ademais, há a previsão da revisional de aluguel, conforme o art. 19 da lei 8.245/91, que estabelece: “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
Mas, o grande problema é saber se o reajuste negativo será aplicado ou somente o positivo, quando não há a possibilidade da revisão judicial.
Entendo que tanto o positivo quanto o reajuste negativo devem ser aplicados, se silente, pois aos contratos deve ser observado o equilíbrio entre as partes.
Entretanto, caso o contrato traga expresso que somente o reajuste positivo será aplicado, deve-se respeitar a vontade das partes.
Por fim, as partes podem e devem negociar antes e durante o contrato de locação, para que haja a observância do bom senso e equilíbrio contratual.
Fonte: https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-junho-2023
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
