No artigo desta semana, tratarei sobre a legalidade e os efeitos da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção em contratos de locação de imóveis urbanos, conforme a Lei nº 8.245/91.
A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece, como regra geral, o direito do locatário de ser indenizado pelas benfeitorias realizadas no imóvel, mas o exercício desse direito depende da natureza da benfeitoria, conforme dispõe o seu artigo 35:
♦ Benfeitorias Necessárias: São aquelas que se destinam a conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore (ex: reparos estruturais no telhado, conserto de infiltrações). Estas são indenizáveis ainda que não autorizadas pelo locador.
♦ Benfeitorias Úteis: São as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel (ex: construção de uma nova garagem, instalação de grades de segurança). Estas são indenizáveis apenas se houver autorização expressa do locador.
O artigo 36 da referida lei complementa que as benfeitorias voluptuárias (de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel) não são indenizáveis. Ao final da locação, o locatário pode levantá-las, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Nos casos em que a indenização é devida (benfeitorias necessárias ou úteis autorizadas), a lei assegura ao locatário o direito de retenção, que lhe permite permanecer na posse do imóvel até que seja efetivamente ressarcido pelos gastos comprovados.
Apesar da regra geral de indenização, o próprio artigo 35 da Lei do Inquilinato abre a possibilidade de as partes disporem de forma diversa em contrato, ao prever:
“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”
A parte final do dispositivo legal consagra o princípio da autonomia da vontade, permitindo que o locatário renuncie contratualmente ao seu direito de indenização e, consequentemente, ao direito de retenção. Por se tratar de um direito de natureza patrimonial e, portanto, disponível, a validade dessa renúncia foi objeto de ampla discussão jurídica, culminando na pacificação do tema pelo Superior Tribunal de Justiça com a edição da Súmula 335:
STJ — Súmula 335 — Publicado em 07/05/2007
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
É plenamente válida a cláusula contratual que prevê a renúncia expressa do locatário ao direito de indenização por benfeitorias (necessárias, úteis ou voluptuárias) e, consequentemente, ao direito de retenção, conforme entendimento pacificado pela Súmula 335 do STJ.
Na ausência de cláusula de renúncia, o locatário terá direito à indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias (independentemente de autorização) e pelas benfeitorias úteis (desde que expressamente autorizadas pelo locador).
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
