O tema proposto nesta semana é comum de acontecer. Mas o que fazer quando o inquilino se recusa a deixar o imóvel locado?
É praxe, no mercado imobiliário, as locações de imóveis possuírem duração determinada, contudo, a Lei do Inquilinato, não prevê um tempo mínimo ou máximo a ser adotado, portanto, as partes poderão pactuar o período que lhes aprouver, com exceção da locação por temporada, que deverá respeitar o prazo máximo de 90 dias, conforme o art. 48, da Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato).
De modo geral, o locador não poderá solicitar a retomada do imóvel durante o contrato de locação, mas o locatário poderá pagar a multa contratualmente estipulada e desocupar o imóvel.
E ainda, o inquilino, em caso de transferência de local de trabalho, pelo arbítrio do empregador, está desobrigado ao pagamento da referida multa.
O art. 4o estabelece as regras anteriormente mencionadas.
Entrementes, o contrato de locação poderá ser desfeito, mesmo durante o prazo da locação, quando se vislumbrar a ocorrência de alguma(s) das hipóteses previstas no art. 9o , da Lei do Inquilinato, ora sejam, 1) por mútuo acordo; 2) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 3) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos e 4) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
O locador, assim, poderá solicitar a desocupação do imóvel, por exemplo, em caso de descumprimento contratual e falta de pagamento dos alugueis ou encargos, acontecimentos que mais ocorrem.
Remetemos o leitor ao artigo escrito na semana passada, nessa coluna, INFRAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL NA LOCAÇÃO DE IMÓVEL.
Além disso, em caso de contrato por prazo indeterminado, locador e locatário, na locação residencial ou não residencial, poderão romper o contrato, a qualquer tempo, entretanto, a parte que tem a intenção de desfazer a locação deverá conceder um aviso prévio de no mínimo 30 dias à outra parte, como dispõe o art. 6º, da Lei 8245/91.
Importante alertar o leitor que muitos contratos de locação “transformam-se” por prazo indeterminado, finda a locação, quando as partes não pactuam nova duração determinada.
Portanto, necessário se faz que as partes e a imobiliária atentem-se ao prazo consignado nos contratos de locação.
É sobremodo importante consignar que, tanto o locador quanto o locatário, devem notificar, por escrito, com o mínimo de 30 dias, a ruptura contratual e, dessa forma, o inquilino deve desocupar o imóvel dentro desse período, segundo indica a Lei do Inquilinato.
Se o inquilino não desocupar o imóvel, o locador deverá ajuizar a conhecida ação de despejo.
Em casos especiais, assinalados pela Lei do Inquilinato, como por exemplo, o término do prazo da locação, o locador poderá requerer liminar ao juiz para que o imóvel seja desocupado em 15 dias.
Contudo, sabemos da morosidade da Justiça em nosso país e pode, na prática, demorar para que o inquilino receba a determinação judicial.
Caso o inquilino não desocupe o imóvel, o locador deve informar o juiz, que determinará o despejo coercitivo e se necessário, força policial, contudo, o oficial de justiça quem terá essa opção, dependendo do caso concreto.
Por fim, realizamos mais um alerta, o locador não deve proceder com a ocupação do imóvel sem determinação judicial e o acompanhamento do oficial de justiça, pois é crime insculpido no art. 345, do Código Penal, ou seja, o exercício arbitrário das próprias razões, com pena de detenção, de quinze dias a um mês, ou multa, além da pena correspondente à violência.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E- mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
